インベスターHこと、ひーちゃんです。

先日、分譲マンションで所有者不明の部屋が相次ぐ不動産問題が話題になりました。

管理費などを徴収できず、区分所有法に基づくマンション管理が難しいケースが出ているとのことです。

残された住人からは「管理費や修繕積立金はどうするんだ」と反感の声が上がっています。政府が問題にしている不動産問題はどうなっていくのでしょう。

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  修繕積立金

 最近の建物は社会的に長寿命化が要求されるようになったことで、マンション等は長いと100年以上の耐久性を持つようになりました。

しかし、それはメンテンスをすることを前提に考えられており、定期的な修繕や一部は取り換えなどを行う必要があります。超高級マンションだろうが修繕という概念が必要なことに変わりはありません。

そしてその修繕費をおおよその工事周期目安12年などに合わせ一括で徴収できないため、基本は毎月の管理費と合わせて各区分所有者から修繕積立金を徴収し、将来のメンテナンスに備えるようしています。

専有床面積当たりの修繕積立金額

 多くのマンションでは25年から30年程度の長期修繕計画に基づいて必要な費用を算出しています。しかし、数十年経つうちに社会情勢などが変化し、当初予定していた工事費用が膨らむことがあります。

そのためにも、長期修繕計画をそのまま実行するのではなく、一定期間ごとにこれを見直すことが必要とされます。

しかし、見直しをしたとしても国土交通省が5年ごとに実施している「マンション総合調査」によれば、工事費を全て修繕積立金で用意できたマンションは60%程度とされており、他は費用の一部あるいは大半を一時徴収金や金融機関からの借入金で補っています。

そしてその借入金は、工事後の管理費や修繕積立金で補っているのが実情になります。

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  所有者不明の部屋、管理・積立金はどうする

 2018年1月、埼玉県内のマンションの管理組合が開いた臨時総会で理事長の説明に出席者の多くが衝撃を隠しきれなかったとしています。それは24戸のうち3戸の区分所有者の氏名と住所を特定できないという内容だったのです

その所有者不明の部屋は、空き家のままで管理費などの滞納が5年以上続いており、支払請求権の消滅時効も迫っていたことから管理組合は家庭裁判所に対し、不在者財産管理人の選任を申し立てる決議をしました。

しかし、どう管理人に部屋を売却してもらっても滞納分に見合う売却代金を得られるかはわからないため、何とも言えません。


 分譲マンションは共同住宅である為、所有者不明問題で管理費などが徴収できなくなった場合、住んでいる修繕積立金だけでは工事費用が足りなくなり、一時徴収金や修繕積立金や管理費の値上げをせざるを得ない状況になっていきます。


この問題に対し政府は対策すると言っていますが、どのように対策ができるのかは見ものです。この所有者不明のパターンは移住者の高齢化が進み、所有者が死亡し管理費が滞納しているケースも考えられ、その場合は本来相続がされるのだが、相続破棄がされた場合の扱いなど、検討事項は多そうです。

今後も、老朽化マンションが増えれば相続を放棄される部屋が増える可能性も高く、新たなルール整備を求める声もあり、東京都は独自に条例制定の検討に入っています。

マンション等の購入する際には、共同住宅である性質を理解し、そのデメリットを把握しておかないと考えてもいなかった出費が重なる場合があります。しっかりと事前の調査を怠らずに購入を検討しましょう。


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